何度かブログでもご紹介していますが、サンディエゴは売買物件も高騰していますが、レントもう以上に上がっています。例を取ると、サンディエゴで一番人気のあるエリア、UTCのごく普通の１BED　ROOMがつい2-3年前までは月額＄1,200-1,300だったのは現在は＄1,600-1,700もします。つまりサンディエゴで一人暮らしをするには日本円で20万もするのです。
日本で20万の家賃を出したら地方ならかなりの豪邸、東京でも山の手線内に豪華なマンションを借りられるのではないでしょうか？といいつつ、賃貸の物件をリスティングしていますが、やはりマーケットの値段に合わせてだすので、高く出すのですが、それでもかなりの問い合わせがあります。それ程物件も少ないのが現状です。はっきり言って長くサンディエゴに住まれる方には住宅ローンの利息がまだまだ安い購入の方がよっぽど割がいいです。10％の頭金があれば、絶対購入の方がお得です！
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年初から順調に上昇を続けていたサンディエゴの不動産価格ですが、2014年5月から2015年5月にかけての一年間の上昇が初めて過去三年で最低水準に落ち、価格の上昇もひと段落といったところでしょうか。2013年に24％上昇した主な要因である、キャッシュバイヤーのフリップ投資家（古い家を直して、売却する手法）たちも現在はデトロイトやマイアミに移動し、大規模の投資家集団たちは既にサンディエゴを去りました。代わって伝統的な賃金、雇用、利息、といった要因が価格を左右し、通常のBUYERたちが、価格を形成する段階になりました。

とはいっても賃金の上昇がそれ程あるわけでもなく、厳しくなったローンの審査と合わせて、中々買い手も現れないのが事実です。例年より極端に低い住宅在庫と利息の低さによって支えられている現在のマーケット。ラホヤやUTC、デルマー等の国際的に知られたマーケットは外貨が入っており、比較的順調ですが、既にサンデェイゴ南部や比較的治安の悪い地域では既に価格の上昇が止まり、少し下がっている地域もあります。

いずれにしてもサンディエゴの不動産マーケットの高騰はそろそろ終息を迎える時期なのかもしれません。価格の上昇をずっと待っていた方には在庫の少ない今は売り時だと思います。この状態でギリシア不安や中国バブルの表面化が始まれば、株価と合わせて不動産価格も停滞する可能性があります。その傾向は弱気なFRBの低利息政策の長期化にも現れています。

サンディエゴ郡のレントの急上昇
サンディエゴ郡のアパート協会の2015年4月の統計によりますと、サンディエゴカウンティの平均レント価格は$1,514で去年より何と20％近くも上昇しています。その他の調査では、＄1,575-1,756とより高い数値を算出しているところもあります。


10年間で比較すると。。
右の表を見て頂くと分かりますが、レントの上昇率は10年で44.6％の上昇、それに比べて、賃金の方は9年で、28.9％しか上昇していません。給料が上がっていないのに、レントは急上昇をしています。比べて、住宅ローンの方は10年で-29.4％と下がり続けています。これは政府の方針による、低いインタレストレートと住宅ローンの規制が厳しくなり、借りにくくなったという事にも起因しています。

買った方が安い？
レントの上昇は住宅を購入するＢＵＹＥＲが増え、住宅売買の増加につながっています。たとえは、サンディエゴの平均住宅価格の＄455,000で住宅ローンを計算すると、税金や保険を含めると約＄2,230になり、2ＢＥＤのレント平均価格（$2,000）とそれ程変わらなくなります。

新しい住居は増えている空室率は上昇
現在のサンディエゴカウンティの空室率は4.1％で去年の2.7％に比べて、空室が多くあるはずですが、なぜか価格に反映していません。これは地域によって格差があることの表れで、郊外の地域に比べ、UTCやカーメルバレー、ランチョバーナード、スクリプスランチ、ダウンタウン、ヒルクレスト、ミッションバレーやビーチ沿いのコミュニティは家賃の上昇、空室率の低下がみられます。

今後の不動産動向の予想
レント物件が現在少ない事も家賃の上昇の一因です。ＭＬＳをチェックしている限りでは例年に比べ、レントが圧倒的に少ない事に気づきます。これは恐らく通常なら引っ越す傾向にある家族や単身者が家賃の上昇や、または購入するにも物件が少なく、出ていけない状態であるからだと思います。またこれは売買にも言えることで、売り出し物件が少ない事で全体的に引っ越し、買い替え、住み替えが出来ない状態が続いているからだと思います。6月の状態で、売買・賃貸共に取引数が極端に少なく、6月いっぱいはこの状態が続き、7月になれば何か動きがあるかもしれません。

7月になり、売買のマーケットがより活発になれば、賃貸の方も、季節的な状況から在庫が増え、借りる方には選択肢が増え、家賃も7月を過ぎれば下降するでしょう。今のところは売買・賃貸共に在庫の増加・減少に注目してみましょう。