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サンディエゴ不動産購入の利点住居としてサンディエゴで不動産を購入された場合のメリット
1.節税効果 ・固定資産税がFederal Taxファイル時にクレジットできます。 ・モーゲージ(住宅ローン)の利息が節税の対象になります。 ・売却時に夫婦で$500,000、単身者で$250,000までの売却利益によるキャピタルゲイン税が免除されます (過去5年間で2年間その物件に居住していた事が条件 2.APPRECIATION(含み益) 物件価値の値上がりが見込める ・米国では長期に渡って不動産価格は上がり続けており、資産としての魅力があります。また物件にEQUITY がある場合には含み益分をローンで借りることが可能です(Equity Loan)。 2.レントとの比較・インフレ対策 ・毎年上がり続けるレント(下記参照)に対して、自宅購入の場合は一定のローン支払いにより、不確定要素がありません。 3.ペットやリモデルが可能 ・アパートと違い、ペットを自由に飼うことができ、またキッチンのリモデルや増築なども一軒家であれば自由にできます(コンドミニアムやタウンハウスなどでは事前の申請・許可が必要)。 投資物件としてサンデェイゴで不動産を購入された場合のメリット 1.1031 Exchange アメリカに不動産投資する上で最も重要な税制の一つです。住居以外の投資用不動産・自社用の商業物件を売却する際に生じたキャピタルゲインを売却後(購入後、売却することも可能:リバース1031EXCHANGE)に新しい物件を購入する事で売却益に掛かるキャピタルゲイン税を繰り延べする事が出来る。売却後に新たに購入する物件は45日以内に決定する事が義務付けられており、またクロージングは6ヶ月月以内に行わなければならない。現在では専門の業者を使用する事が多い。 2.減価償却による節税(建物により価値を持たせるアメリカの不動産評価制度と木造建築) アメリカでは固定資産税の評価のベースになる物件評価をサンディエゴでは、物件60%:土地40%の平均で行われ、投資用かつ住居用の戸建てやアパート、コンドミニアムは27.5年で償却され、商業用は39年で償却される。減価償却は購入時に新しくスタートするので、償却終了後に築100年の物件を新しく購入しても27.5年で償却できる。またアメリカの建物は木造が多く、日本の投資家が物件を購入した場合に、日本のルールで減価償却が適用されるので、短い年数で加速度償却が可能であり、日本で利益を出していて、節税したい場合はアメリカの木造アパートを購入することにより多大の節税になる。 |