「リース契約書」レストラン売買・リースに付きまして。（第2回）

レストラン売買・商業不動産の契約で最も大事なのはリース　契約書です。商業物件の価値も、レストランの価値もリースの残存年数と月額の家賃によって変わってきます。

1.リース年契約数
カリフォルニアでは3年から5年、また大きな商業物件によっては10年、15年のリース契約を結ぶことが多いです。レストランなどリテール物件の場合は、ビジネス自体の売買が可能ですので、長めの契約をお勧めします。各リース契約のあとにオプションをつけると更に良い契約書になります。例えば、5年リースで契約して、5年のオプション（延長）を二回つけるなど、ビジネスが良い状態でも悪い状態でも続けるか、止めるかの選択が可能です。このオプションがないと、家主は契約年数が満期になるとテナントを追い出すことが出来ます。

2.リースオプション期間中の値段の交渉
オプションはたいていの場合はＭＡＲＫＥＴ　ＲＥＮＴ　ＡＴ　Ａ　ＴＩＭＥ、つまり大家が勝手に決めても構わないということになります。ただ大抵の場合は今までのレントから3-5％上昇するのが慣例です。家主との交渉を有利に進めるためにも家賃のきちんとした支払い、また定期的にコミュニケーションを取ることをお勧めします。

3.家賃の相場
サンディエゴの家賃の相場はもちろん場所にもよりますが、＄3から＄6になります。＄3に面積を掛けると月の家賃になります。従いまして、1000スクエアフィートの場所を借りるとして家賃が＄3の場合は＄3ｘ1000＝＄3,000の月額家賃になります。家賃は交渉可能ですが、景気の良しあし、そのショッピングモールの人気度によって異なります。また同じショッピングモール内に同種の店舗を借りることはできませんので、その点を事前に家主に聞くことが非常に重要です。

3.ＮＮＮ？トリプルネットとは
トリプルネットとは本来大家の経費であるＰＲＯＰＥＲＴＹ　ＴＡＸ，ＩＮＳＵＲＡＮＣＥ，　ＣＯＭＭＯＮ　ＡＲＥＡ　ＭＡＩＮＴＥＮＡＮＣＥ(ショッピングモールなどの共益費）をテナントにＰＡＳＳ　ＴＨＲＯＵＧＨする事を言います。つまり家賃のほかに別途経費が発生する事になります。こちらは残念ながら殆どのＲＥＴＡＩＬ物件で行われており、避けることが出来ません。ただＯＦＦＩＣＥリースの場合などはあらかじめ家賃に含まれている場合が殆どです。

​次回は残りの重要ポイントをお話しします。